Vrijdag 23 mei 2003

‘De dip in de kantorenmarkt loopt voorlopig nog niet op zijn einde.’ Een weinig bemoedigende opmerkingen in de Aanbodmonitor Kantoren 2003, die deze week in Vastgoedmarkt verscheen. Vervelend voor projectontwikkelaars en beleggers, maar heeft Amersfoort hiermee iets te maken. Wis en waarachtig. Sinds het gemeentebestuur zich enkele jaren geleden transformeerde tot projectontwikkelaar door middel van een forse deelname in het kantorengebied bij Vathorst, is de Amersfoortse overheid net zo gevoelig voor minder prettige voorspellingen in de kantorenbranche als de echte deskundigen in deze branche.

Podium, heet de kantoorontwikkeling waar Amersfoort, binnen een pps-constructie verbonden met ING en Heijmans, zo’n 100.000 vierkante meter kantoorruimte wil ontwikkelen. De bouwweg is intussen aangelegd, enkele maanden geleden zijn de prachtige brochures al verspreid onder potentiële klanten en bemiddelaars en in bladen als Elsevier is hard op de trom geslagen voor de Amersfoortse toplocatie. Wat ontbreekt zijn de gebruikers. En gezien de abominabele situatie binnen de kantorenmarkt zal dat nog wel even zo blijven. Alleen al aan rentekosten moet de gemeente jaarlijks bijdragen in het halve miljoen euro renteverlies, waardoor de berekende risicobuffer wegsmelt als ijs in een milde zomerzon.

In de Aanbodmonitor Kantoren van het toonaangevende blad voor ontwikkelaars en beleggers slaat Amersfoort niet zo’n denderend figuur, integendeel. Eind 2002 lag het leegstandpercentage met 6,3 procent nog bijna een procent onder het landelijke percentage, maar de berichten sindsdien zijn weinig hoopgevend. Bij het meerjarige aanbod lag Amersfoort eind vorig jaar boven het landelijke gemiddelde. Gunstig lijkt het slinkende aandeel nieuwbouw binnen het totale kantorenaanbod. Maar hierin zit nu ook juist de pijn, de bouw van kantoren in Amersfoort loopt – gedwongen door de markt – dramatisch terug.

Verontrustend voor de kantorenmarkt is de sterke personeelsterugloop in een aantal branches. Minder personeel betekent: minder behoefte aan vierkante meters kantoorruimte. En dat vindt plaats binnen branches waarvan het aandeel in Amersfoort de afgelopen jaren het sterkst is gestegen: de zakelijke dienstverlening en de ITC-branche. Het is precies de sector waarop de ontwikkelaars, inclusief ons gemeentebestuur, van het kantorengebied in Vathorst zich primair richten.

Wordt het op korte termijn allemaal weer beter? Tijdens het Nationale Vastgoedcongres dat onlangs in Amsterdam werd gehouden had een van de belangrijkste makelaars in ons land maar een advies: bouw de komende tijd geen vierkante meter kantoorruimte. De dip waarin de kantorenbranche zich nu bevindt duurt nog zeker vier jaren, aldus de deskundigen tijdens dit congres. Met zijn rol als projectontwikkelaar heeft het Amersfoortse gemeentebestuur zich net zo gedragen als veel amateur-beleggers de afgelopen jaren: verdwaasd door successen in het verleden, te laat ingestapt, te weinig deskundig, overvallen door forse verliezen. Kortweg: verkeerd gegokt.