Maandag 16 februari 2004

Amersfoort gaat een debacle tegemoet: het gaat niet goed met de woningbouw in Amersfoort. Vooral bij de iets duurdere appartementen zit de klad er in. De stagnerende woningbouw was een van de belangrijkste punten tijdens het gesprek over de ontwikkeling van CSG-Noord, deze avond in de openbare commissievergadering. In een beknopte en weinig zeggende notitie over CSG-Noord was de opmerking over de stagnerende woningbouw, en in het bijzonder bij de appartementen, de belangrijkste constatering.

In het gebied tussen Soesterkwartier en Amsterdamseweg moeten nog zo’n 750 woningen worden gebouwd, grotendeels in de vorm van duurdere appartementen. Deze woningen moeten op tijd klaar zijn, want anders dreigt de gemeente zo’n vijf miljoen euro aan rijkssubsidie mis te lopen. De projectontwikkelaars bouwen echter alleen maar wanneer zij zicht hebben op een redelijke afzet van hun woningen. De verkoop van enkele projecten is al stop gezet, onderzocht wordt of plannen moeten worden gewijzigd. Zo op het oog is de oplossing simpel: bouw goedkopere woningen, want daar is nog wel markt voor. Maar goedkopere woningen betekent ook: minder grondopbrengsten voor de gemeente.

Het probleem beperkt zich niet tot CSG-Noord, het gebied bij het Soesterkwartier. De woningbouw op deze plek duurt langer dan gepland. Het probleem dat daarmee opduikt is de woningproductie elders. Vanaf 2006 gaan in Amersfoort talloze andere projecten met middeldure en dure appartementen van start. De Spoorwegzone in Kruiskamp-Koppel, vervangende nieuwbouw op de ziekenhuisterreinen en de vervangende bouw bij het Neptunusplein zijn voorbeelden. In het Gildekwartier is een deel van de in aanbouw zijnde appartementen in beheer genomen door een commerciële verhuurder. Maar deze zal over acht tot tien jaar deze appartementen alsnog in de verkoop brengen.

Ook aan de rand van de stad, bijvoorbeeld in Vathorst, dreigt een overproductie aan appartementen in de koopsector. In Vathorst, in het midden van dit nieuwe stadsdeel, is de zogenaamde Stad aan de Bron geprojecteerd, waar een groot aantal appartementen is gepland. In Vathorst-Laakstad staan enkele appartemententorens in de wachttoon. En in Nieuwland, aan de meest noordelijke punt van deze nieuwe wijk, is een appartemententoren gepland die door tegenvallende vraag voorlopig in de ijskast zijn gezet.

Natuurlijk, de markt kan zich herstellen. Maar of dat een oplossing biedt, is de vraag. Ook aan het einde van de vorige eeuw, toen de woningmarkt in puike conditie verkeerde, lag de vraag naar middeldure en dure appartementen qua aantallen ver achter bij het aanbod zoals dat voor de komende jaren is gepland. Voor alle locaties geldt hetzelfde: een prijsverlaging kan oplossing bieden, maar dat kost de gemeente veel geld. Een andere weg is er: zeer luxe bouwen. In Amsterdam bezocht ik onlangs een appartement van zes ton euro. Maar het appartementgebouw lag op een royaal grondstuk, was superluxe en had woningen met een oppervlakte vanaf 150 vierkante meter. Dergelijke plannen passen niet in de Amersfoortse grondexploitaties.

De oplossing is nog niet gevonden. Daardoor dreigt de stad de komende jaren met een huizenhoog financieel probleem te worden geconfronteerd. Gebrek aan realiteitszin, huizenhoge ambities en slechte contracten met private partijen, alles erfstukken uit voorbije jaren, breken het gemeentebestuur nu op. En de meeste stadgenoten krijgen daarvan de gevolgen te voelen!