Zaterdag 28 augustus 2004

Een opmerking vooraf: het is niet realistisch om van de open vlakte ten noorden van de spoorlijn, het gebied CSG-Noord, een laagbouwwijkje te maken. De noordelijke stationsingang, de al gerealiseerde hoogbouw en de plannen voor het Eemcentrum maken hoogbouw in dit gebied tot een voor de hand liggende bouwopgave. Los van stedenbouwkundige opvattingen laat ook de grondexploitatie voor dit gebied weinig ruimte voor het vervangen van geplande hoogbouw door rijtjes laagbouwwoningen. Maar de consequentie hiervan is wel dat we nog lange tijd strandtenten kunnen neerzetten in CSG-Noord – hoewel er volgens de planning van de gemeente al lang een bruisend stukje nieuw stadscentrum had moeten staan.

Ik kom hierop door de zogenaamde ‘Thermometer Koopwoningen 2004’ die is uitgegeven door het NVB, de vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemers. Jaarlijks geeft het NVB een aantal zogenaamde thermometers uit, over de woningmarkt, de koopwensen, het verhuisgedrag en noem maar op. Het zijn gedegen studies waarvoor het onderzoekbureau OTB van de TU-Delft het materiaal levert. Het NVB geeft met deze thermometers niet alleen een interessant overzicht van bewegingen in de bouwmarkt, maar gebruikt de publicaties ook om het Haagse bouwbeleid te beïnvloeden.

Uit de jongste Thermometer Koopwoningen blijkt dat het met de mismatch in de woningmarkt niet goed zit. Uit het OTB-onderzoek blijkt dat 89 procent van de woningzoekenden een grondgebonden woning zoekt. Slechts 11 procent spreekt zijn voorkeur uit voor een appartement. Maar van de nieuwbouw wordt 43 procent gerealiseerd in appartementenbouw, dus hoogbouw.

Het gaat hierbij natuurlijk om landelijke cijfers. In Amersfoort wordt, dankzij de nieuwbouw in Amersfoort-Noord, heel wat laagbouw ontwikkeld. Toch is het aandeel van de hoogbouw aanzienlijk. Een belangrijk deel van de hoogbouw is gepland in het CSG-Noord gebied, maar ook elders in de stad worden appartementen gebouwd of zijn er gepland. In Nederberg zijn talloze plannen voor appartementgebouwen in ontwikkeling en elders in de stad, zoals in de spoorwegzone, is het geplande aanbod in deze woningcategorie royaal.

Te veel dus ten opzichte van de vraag, wat door het OTB-onderzoek wordt bevestigd. Het gevolg is dat op verschillende plekken in de stad bouwplannen worden vertraagd. In het Gildekwartier worden koopwoningen voorlopig in de verhuur gebracht, in de dure prijsklasse wel te verstaan. De meeste appartementen die tot nog toe in CSG-Noord zijn gerealiseerd, zijn gebouwd door de corporaties, in de sociale sector. Uit exploitatieoverwegingen is er nog weinig ruimte voor goedkope woningbouw in CSG-Noord, in elk geval niet veel meer dan tot nog toe is gepland.

Wat kan de gemeente doen om de woningbouw in CSG-Noord te stimuleren? Een mogelijke actie is het versneld realiseren van de infrastructuur. Er ontstaat meer aantrekkingskracht wanneer bijvoorbeeld de aanleg van de Mondriaanlaan wordt afgerond. Dus niet alleen een plakje asfalt, maar ook de bomen en alles er op en er aan. Een voorbeeld hiervoor leverde Maastricht, waar in het Ceramiquegebied een allee met rijen bomen, voetpaden en noem maar op werd aangelegd, lang voordat ook maar één bouwplan was ingediend. Het gebied had al allure voordat de woningen werden gebouwd. Dat gaf aspirant-kopers het idee dat zij niet hoefden te pionieren en dat zij, behalve in een mooi appartement, ook in een aantrekkelijke woonomgeving terecht kwamen.

Natuurlijk, je kunt een strandtent laten neerzetten. Maar als gemeente zelf tijdig iets doen aan de toekomstige woonomgeving om daardoor het gebied aantrekkelijker te maken, kan beslist geen kwaad. Deze gedachte moet toch ook de commerciële partners in dit ontwikkelingsgebied aanspreken, lijkt mij.