Het college als geflopte projectontwikkelaar

Zaterdag 26 mei 2007

‘De VVD is geen voorstander van het door de gemeente nemen van verantwoordelijkheid en risico’s, die beter aan de markt kunnen worden overgelaten.’ Aan het woord was het raadslid Ruud Luchtenveld, op de kalender stond 21 mei 2001. Het onderwerp: de deelname van de gemeente aan de ontwikkelingsmaatschappij voor de Vathorster kantorenlocatie die later de naam Podium zou krijgen.
Geen nieuw geluid uit de VVD-hoek. De notulen van de raadscommissie ESW/FPC van 7 september 1999 meldden al: ‘De keuze van de gemeente om te participeren in de realisatie van kantoren is risicovol. Niemand geeft garantie dat er winst wordt gemaakt.’ Een opmerking van VVD-er Jaco Smit. De VVD was de enige fractie die vraagtekens zette bij het optreden van de gemeente als projectontwikkelaar.

Ambtelijk wordt daar heel anders over gedacht. Een adviseur vanuit de stadhuisafdeling SOB schrijft in een memo aan het college dat de gemeente uit kan gaan van een potentiële ontwikkelingswinst van 4,6 tot 14 miljoen gulden. ‘Zoals ik al bij het collegevoorstel d.d. 19-05-1999 heb opgemerkt is het reëel te veronderstellen dat op basis van de huidige marktsituatie en de verwachtingen voor de toekomst de kansen groter zijn dan de risico’s.’ Rond de eeuwwisseling was de kantorenmarkt booming, de gemeente wilde hiervan ook wel een graantje meepikken.
Het college zag het wel zitten. De raad werd gevraagd in te stemmen bij de deelname in een ontwikkelings-vof, samen met ING Vastgoedontwikkeling en Heijmans Vastgoed Realisatie. In tegenstelling van het gebruikelijke tot dan toe, beperkte de gemeente zich niet tot de grondexploitatie, maar nam het ook de risico’s voor de ontwikkeling van de kantoren op zich. En de raad werd gevraagd om haast te maken. In het raadsvoorstel van 18 mei 1999 werd meegedeeld: ‘Afhankelijk van de beschikbaarheid van de grond van het betreffende deelgebied van het plan Vathorst is de bouw van het eerste kantoorgebouw gepland medio 2001.’

Wie nu vanaf de Laakboulevard het station Vathorst passeert, ziet aan zijn linkerhand het eerste kantoorgebouw in aanbouw. Het is het nieuwe hoofdkantoor van Stater, waarvan de bouw eind september van het vorige jaar van start ging. Volgens de jubelende advertenties als de eerste stap voor het kantorenpark waar totaal 135.000 vierkante meter moet worden ontwikkeld (oorspronkelijke planning: 100.000 vierkante meter). Het is de eerste van de 21 geplande gebouwen. Met een volgende is nog niet begonnen.
Het gemeentebestuur is intussen voorzichtig geworden. Er wordt uitgegaan van een dekkende opbrengst, over winst wordt al niet meer gesproken. In de Kaderbrief van deze maand wordt opgemerkt ‘Dit neemt niet weg dat binnen de grondexploitaties meer risico’s manifest zullen worden. Dat is op dit moment echter nog onzeker.’ Nog onzekerder is de kantorenlocatie Podium, die bij de beschouwing over de grondexploitaties waarschijnlijk niet eens is meegenomen.

Voor alle duidelijkheid: Heijmans en ING zijn commerciële bedrijven die het zich kunnen veroorloven risico’s te lopen. Via uitgifteprijzen en financieringsconstructies kunnen zij vertragingen in de ontwikkeling opvangen. De gemeente kan dat niet, die moet verplichte grondafgifte via het OBV nakomen en de renteverliezen, wanneer die niet meer via de vastgelegde fee op de ontwikkelde vierkante meters worden gedekt, bijpassen uit de algemene middelen. Overigens: vertraagde afnemen van de grond voor Podium leidt tot verliezen bij het OBV, en daar is de gemeente 50 procent partner. Linksom of rechtsom: de intussen al meer dan vijf jaar vertraging kunnen de gemeenschap heel wat geld gaan kosten.
Het was in 1999 alleen de VVD – toen oppositiepartij – die zijn bedenkingen had. Ik had ze ook, maar het was pas drie jaren later dat Leefbaar Amersfoort en de BPA hun stem in de gemeenteraad konden laten horen. Maar de VVD had gelijk: het gemeentebestuur had zich beter van de tegeltjeswijsheid kunnen bedienen: schoenmaker blijf bij je leest. In plaats van toe te geven aan de dollartekens.

Waar blijven de kunstenaars?

Vrijdag 25 mei 2007

Op zwierige wijze onthulde onze burgemeester deze dag een nieuw kunstwerk aan de Grote Koppel, vlak bij de spoorwegonderdoorgang. Een metalen beeldbank, ontworpen door Thijs Trompert. Een opmerkelijk kunstwerk, origineel en praktisch. De gebeurtenis was te danken aan Gerard de Kleijn. Bij zijn afscheid als gemeentesecretaris verzocht hij de genodigden een bijdrage te leveren voor de aankoop van een kunstwerk. Het werk van Thijs Trompert is daar het resultaat van, het moet de opmaat worden voor een tweede project Beelden van Banken.

Thijs Trompert is een van de kunstenaars die zijn atelier heeft in het pand Kleine Koppel 31. Voor en na de feestelijke gebeurtenis verzamelden iedereen zich in deze studio, een van de weinige industriële monumenten in onze stad. De kunstenaars die er hun onderkomen hebben gevonden, werken met grote objecten. In de studio was onder meer een vele meters hoog object in aanbouw te zien van Sander van Mill. Er zijn maar weinig ruimten in onze stad die dergelijke creatieve processen mogelijk maken. De aanwezige gasten uit het stadhuis waren allen weer enthousiast.
Hoe anders waren de antwoorden op de vragen van Sylvia Kesler over de toekomst van Kleine Koppel 31. De vragen die zij had gesteld werden schriftelijk beantwoord, de overige raadsleden kregen deze ook toegestuurd. En die lazen een ander geluid.
Voor de kunstenaars is binnenkort geen plaats meer aan de Kleine Koppel 31. Het gemeentebestuur wil het pand overdragen aan een architectenbureau, dat naar de mening van het college een voortrekkersrol moet gaan spelen voor de verdere ontwikkeling van het Oliemolenkwartier. Feitelijk geeft het college dus aan dat er voor de vele kunstenaars aan de Kleine Koppel (niet alleen nummer 31 herbergt ateliers) geen plaats is. Er moet geld op tafel komen. De beoogde gebruiker heeft laten weten een deel van het pand zoveel mogelijk in stand te willen houden. Ik vrees dat van het industriële monument niet veel over zal blijven, alle mooie woorden op het stadhuis ten spijt.

De richting is schijnbaar bepaald. Sylvia Kesler weet nu wat er gaat komen. Ik ben nieuwsgierig wat haar volgende stap is om de ruimte aan de Kleine Koppel te behouden voor de kunstenaars. Die hebben al een plan opgesteld waardoor het gebouw kan worden behouden, inclusief een degelijke financiële onderbouwing. Sylvia kan op mijn steun rekenen, hopelijk denkt een meerderheid in de raad er net zo over!

Stadsvernieuwing vergeleken

Donderdag 24 mei2007

Het Nirov (Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting) organiseert elk jaar een aantal excursies naar stadsvernieuwingsprojecten in ons land. Deelnemers zijn ambtenaren van Vrom en van verschillende steden, corporatiemedewerkers, projectontwikkelaars, wetenschappers en studenten. Elk jaar neem ik deel aan een aantal van deze excursies, dit jaar staan Schiedam, Leiden, Dordrecht en Arnhem bij mij geboekt. Leerzame bijeenkomsten, op de praktijk gericht, steeds een bepaald thema benadrukkend. Deze dag stond Schiedam op het programma.

Bezocht werd Groenoord in Schiedam-Noord. Ongeveer negenduizend inwoners, 85 procent huurwoningen, 96 procent gestapelde bouw, eenderde allochtoon en een gemiddeld gezinsinkomen dat zo’n twintig procent onder het landelijke gemiddelde ligt. De bouwstijl komt overeen met Liendert, maar er is minder ruimte en het feit dat er vrijwel alleen maar flatgebouwen staan maakt de wijk minder aantrekkelijk. Gelukkig scheen de zon.
Net als in Amersfoort wordt er in het Schiedamse Groenoord zwaar ingezet op de sociale component van de stadsvernieuwing. Talloze projecten die we bezochten maakten dit duidelijk. Er zijn duidelijke parallellen aanwezig met de Amersfoortse stadsvernieuwing, maar er zijn ook grote verschillen. Schiedam telt maar één woningbouwcorporatie, wat door de aanwezige gemeenteambtenaren zeer werd betreurd. Die vonden dat de corporatie wel een sterke presentatie heeft, maar in de praktijk stijf op het geld blijft zitten. Ik zag overigens verschillende projecten waar de corporatie Woonplus de helpende hand had uitgestoken, dus waarschijnlijk viel het allemaal nog wel mee.

Opvallend in Groenoord was het grote aandeel 65-plussers: met bijna dertig procent twee keer zo hoog als in Schiedam gemiddeld. En het bleken juist veel van deze ouwe knarren te zijn die de talloze bewonersinitiatieven in het leven hielden, naast een aantal alleenstaande moeders. En – ik mag het niet verhullen – allochtonen kwamen in het hele verhaal niet voor, ondanks hun grote aandeel in de bewonerspopulatie. Maar misschien waren die deze dag allemaal naar hun werk.
Omdat ik meer van Schiedam wilde weten (en de Lucebert-tentoonstelling in het prachtige stedelijke museum wilde bezoeken), was ik al vroeg in de stad. Naast het museum heeft Schiedam een mooie oude haven, bekend van de Geneverreclame, met mooie panden en oude schepen. Maar voor de rest is de stad niet zo aantrekkelijk en kan ik mij goed voorstellen waarom onze nieuwe gemeentesecretaris Schiedam heeft verruild voor Amersfoort. Werkbezoeken aan andere steden maken me steeds duidelijk: Amersfoort is zo slecht nog niet!

De onwerkelijkheid rondom Alem

Woensdag 23 mei 2007

Onze minister-president heeft gesproken, en ineens maakt ons college de grote draai. Wat voor signalen zijn er uit Den Haag gekomen, met welke middelen is ons gemeentebestuur onder druk gezet? Nadat iedereen die het afgelopen jaar pleitte voor verplaatsing van de coffeeshop Alem aan de Schimmelpenninckstraat, door het college werd neergesabeld, komt het college ineens met het voorstel Alem te verplaatsen naar het Eemcentrum. Daar lijkt het in elk geval op.

Als dat zo is, dan ontstaat er een vreemde situatie. Eerdere verzoeken tot vestiging van een coffeeshop in de omgeving van Zandfoort aan de Eem werden steeds afgeketst. Dat kon ik mij eigenlijk ook wel voorstellen. Op initiatief van het gemeentebestuur zijn aan de Kleine Koppel grote aantallen studentenwoningen neergezet en achter Zandfoort aan de Eem ligt ook de ingang van de voorlopige Popkelder. Moet je nu juist op deze plaats een coffeeshop toestaan? Lijkt mij niet zo verstandig.
En er speelt nog iets anders. Na de vakantieperiode wordt in het Oliemolenkwartier, op een steenworp afstand van Zandfoort aan de Eem, een begin gemaakt met de bouw van de nieuwe vestiging van de Hogeschool Utrecht. Over twee jaar moet dit nieuwe gebouw studieruimte bieden aan duizenden studenten. De kans dat Alem dan ineens binnen de 250-meter van een onderwijsinstelling komt te staan, is fors aanwezig. Komt Balkenende dan opnieuw langs om ons gemeentebestuur te gelasten om de vermaledijde coffeeshop te verplaatsen?

Amersfoort Vernieuwd

Dinsdag 22 mei 2007

De presentatie van de stadsvernieuwingsplannen voor Liendert-Rustenburg en Schuilenburg-Randenbroek bevatte niet veel nieuwe elementen. Aan de voorbereiding is lang gewerkt, waarbij veel aandacht is besteed aan het betrekken van bewoners uit de te vernieuwen gebieden. Dat vond plaats op een manier die enkele jaren geleden nog ondenkbaar was, kijk maar terug naar de presentatie voor de plannen in het Waterwingebied en de nota voor de 31 vernieuwingslocaties. Beiden werden door de raad weggehoond en zijn ook nooit meer ter bespreking gekomen.

Gezien de tijd kan je niet zeggen dat het nieuwe college ineens de nieuwe stijl heeft bepaald – ze heeft het wel bevorderd en speelt er goed op in. Beter in elk geval dan het trio Jonkman-Strengers-Brink, waarvan de laatste in elk geval over goede wil (maar weinig doorzettingskracht) beschikte. Er is binnen de ambtelijke organisatie iets veranderd en de corporaties, Alliantie Eemland voorop, lijken zich meer te laten gelden.
Opvallend is de trend van de afgelopen jaren, waarbij het sociale deel van de stadsvernieuwing een steeds groter accent heeft gekregen. Eerlijkheidshalve moet daarbij worden opgemerkt dat de waarschijnlijke bron daarvan in Den Haag ligt, waar de subsidiemogelijkheden op deze nieuwe trend zijn toegesneden. Dat zou je ook kunnen opmaken uit het feit dat een soortgelijke trend ook in andere grote steden is te bespeuren. Maar hoe dan ook: prima!

Na de CSG-operatie in de afgelopen jaren negentig, wordt Amersfoort Vernieuwd een van de belangrijkste projecten in onze stad. Er gaat ook veel geld heen, waarvan het gemeentelijke deel tot nog toe slechts voor ongeveer de helft is gedekt. Maar het is een project voor vele jaren, dus voor de overige dekking blijft nog genoeg tijd over voor zoeken en creativiteit. Voor de raad zou het verstandig zijn wanneer hij wat meer aan de bal blijft dan bij de CSG-operatie het geval was. Het is een gevoelig proces dat diep kan insnijden op het dagelijkse leven van veel stadsgenoten. Dat maakt een sterke bemoeienis van de gemeenteraad noodzakelijk.

Kan het niet een onsje minder!

Maandag 21 mei 2007

De verbouwing van de raadszaal moet een half miljoen euro kosten. We doen dat uit de lopende budgetten, roept het college. Maar we weten intussen dat er binnen het stadhuis royaal wordt gebudgetteerd, kijk maar naar de jaarlijkse overschotten.

Ik heb wel een paar voorstellen om de kosten te drukken:
Laat de keuze van de tafels en stoelen niet over aan een ambtelijk projectteam, maar wijs daar drie raadsleden voor aan met de opdracht het voor de helft van de tot nog toe geraamde kosten te doen. Ik meld mij aan.
Het prachtige tapijt, dat de plattegrond van onze stad voorstelt, lijkt mij overbodig. Houdt de centrale vloer van de raadszaal vlak zoals die nu is. Dat voorkomt ook dat bij elke gebeurtenis waarbij de tafelopstelling moet worden aangepast, het omvangrijke en ongetwijfeld loodzware tapijt moet worden afgevoerd.
Benoem een externe inkoopexpert en stuur alle ambtelijke projectgroepen, begeleidingsgroepen of wie er zich verder met de inrichting van de raadzaal bezighouden, ver weg. Ik zou wel eens inzicht willen hebben in de overheadkosten van de herinrichting van de raadszaal. En beperk het budget, zodat allerlei ambtelijke afdelingen minder gemakkelijk kosten kunnen wegschrijven op het budget voor de herinrichting van de raadszaal.